Scadenza agevolazioni prima casa, il termine di un anno decorre dalla data di vendita

In caso di vendita infraquinquennale con riserva di proprietà di un'abitazione acquistata con l'agevolazione “prima casa” (art. 1, nota 2-bis della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986), il decorso di un anno per il riacquisto di un'altra abitazione da adibire a prima casa non si può conteggiare dal momento in cui è avvenuto l'effettivo trasferimento della proprietà – dopo il pagamento dell'ultima rata del prezzo – ma dal momento dell'atto di compravendita ricevuto dal notaio.

Il chiarimento è contenuto nella Risposta n. 409 dell'Agenzia delle Entrate (IN ALLEGATO), che si rifà allo stesso D.P.R. 131/1986 oltre che all'art. 1523 del codice civile. Nella fattispecie, l'istante ha venduto con riserva di proprietà alcuni immobili il cui pagamento del prezzo è stato dilazionato in dodici rate con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sugli stessi a seguito del pagamento dell'ultima rata, nel 2019. Gli immobili in questione sono stati acquistati nel 2015 usufruendo delle predette agevolazioni fiscali, che “decadono” se l'immobile viene venduto prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, a meno che non venga riacquistato, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Il punto nodale è proprio quest'ultimo: a partire da quale momento si calcola il termine di un anno, in caso di vendita con riserva di proprietà con pagamento dilazionato in più rate? La risposta dell’Agenzia delle Entrate non lascia dubbi: si calcola dall’atto di compravendita, e non dal pagamento dell'ultima rata. Non solo: alla decadenza dalle agevolazioni fruiti consegue anche la decadenza delle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive del mutuo, ai sensi dell’art. 20, comma 4 del D.P.R. 601/1973.

In allegato la Risposta 409 dell’Agenzia delle Entrate